¿Está Mérida preparada para la “redensificación”?

Por Yolanda Fernández

Dra. en Arquitectura

La efectividad de los servicios públicos y la movilidad VS la densidad habitacional

Tenemos que Mérida requiere de nuevos criterios para calcular los límites de ocupación que puede tener un predio, tanto en su metraje constructivo, como en la cantidad de gente que habitará o utilizará tales edificaciones y poder con ello, establecer relaciones integrales con el resto de la ciudad. Es decir, ¿cuál es la metodología para determinar la densidad habitacional máxima que puede tener un predio o una zona?, ¿cómo se calcula la ocupación máxima de un predio sin que atente con la eficiencia urbana en el corto y largo plazo?, y finalmente, ¿cuáles son las variables que se consideran para tomar tales decisiones y cómo se gestionarán los impactos a largo plazo?

Las edificaciones verticales en Mérida son un tema complejo que requieren analizarse de manera multifactorial.

En días recientes vecinos del norte de la ciudad se han estado manifestado en contra de construcciones de desarrollos inmobiliarios verticales que promueven la “redensificación”. Los instrumentos jurídicos que intervienen en este proceso son desde el Programa de Desarrollo Urbano de Mérida vigente al momento de dichas autorizaciones, así como las leyes estatales de Desarrollos Inmobiliarios (2010) y sobre el Régimen de Propiedad en Condominio (LRPCEY, 2014). Con respecto a esta última ley cabe señalar que después de 52 años, vino a sustituir a la de Régimen de Propiedad y Condominio Inmobiliario, la cual desde su entrada en vigor en el año de 1962 nunca tuvo alguna modificación para abordar la problemática en cuestión y precisamente por ello su obsolescencia derivó en la generación de este nuevo instrumento para que se alineara el tema de la propiedad en régimen de condominio a las actuales necesidades poblacionales, conforme se establece en la Exposición de Motivos, sección cuarta:

Bajo esta premisa, podemos entonces considerar que el régimen de propiedad en condominio es un instrumento jurídico inmobiliario que permite la existencia de un espacio territorial ordenado y efectivo que eleve la calidad de vida de las ciudades, promueva la redensificación, impulse la construcción de desarrollos inmobiliarios verticales y evite la expansión de manchas urbanas, esto en concordancia con lo planteado en las estrategias de la Política Nacional Urbana y de Vivienda (LRPCEY, 2014:6)

Servicios públicos municipales y la movilidad urbana segura y sostenible deberían integrarse a los estudios que integran la cuestión de los desarrollos inmobiliarios en propiedad de régimen de condominio.

Por tanto, la ciudad de Mérida se enfrenta a una situación delicada, toda vez que la política nacional le apuesta a la redensificación y a la ocupación de esos vacíos urbanos, o bien a replantear los usos del suelo de vivienda unifamiliar residencial que, debido a sus grandes áreas localizadas estratégicamente dentro de la ciudad, resultan mucho más rentables como vivienda multifamiliar o de usos mixtos. Desde este sentido, la idea de ciudad compacta, redensificada y con mixtura de usos parece ser la panacea para evitar la expansión urbana, mejorar la calidad de vida de sus habitantes y sobre todo, para eficientar los servicios públicos.

Sin embargo, los resultados no son los esperados de forma mágica o inmediata. Debido a múltiples factores que no se toman en cuenta al momento de una autorización de tal naturaleza. Es por ello por lo que uno de los temas neurálgicos sobre la toma de decisiones en la planeación urbana de Mérida, ha sido el de las densidades habitacionales. Es decir, ¿cuántas viviendas por hectárea es lo óptimo para nuestra ciudad o para determinada zona? Y a su vez, para los usos mixtos analizar la relación entre el Coeficiente de Ocupación (COS) con respecto al Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS) y sus debidos impactos en el funcionamiento urbano de sus alrededores.

¿Cómo se calcula la ocupación máxima de un predio sin que atente con la eficiencia urbana en el corto y largo plazo?

Desde el año 2010 la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) publicó la Guía de Redensificación Habitacional en la Ciudad Interior, documento en el cual se presentan una serie de casos y herramientas para poder tomar decisiones al respecto. De ahí surgen los polígonos de actuación urbanística para fomentar la redensificación, los cuales, en menos de una década de su creación en la Ciudad de México, han derivado en graves problemas para el abastecimiento de servicios públicos básicos como es el agua y sobre todo en la saturación de la movilidad urbana.

Para los usos mixtos es importante analizar la relación entre el Coeficiente de Ocupación (COS) con respecto al Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS) y sus debidos impactos en el funcionamiento urbano de sus alrededores.

En virtud de lo anterior, tenemos que Mérida requiere de nuevos criterios para calcular los límites de ocupación que puede tener un predio, tanto en su metraje constructivo, como en la cantidad de gente que habitará o utilizará tales edificaciones y poder con ello, establecer relaciones integrales con el resto de la ciudad. Es decir, ¿cuál es la metodología para determinar la densidad habitacional máxima que puede tener un predio o una zona?, ¿cómo se calcula la ocupación máxima de un predio sin que atente con la eficiencia urbana en el corto y largo plazo?, y finalmente, ¿cuáles son las variables que se consideran para tomar tales decisiones y cómo se gestionarán los impactos a largo plazo?

Publicado originalmente en prensa local Por Esto! 07 de enero de 2019.

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